[쉬운 금융 상식] 모르면 대출 한도 반토막! LTV, DTI, DSR 진짜 쉬운 설명
2024년 대출 받을 때 꼭 알아야 할 3가지: LTV, DTI, DSR
대출 정책이 자주 바뀌다 보니, ‘내가 대출을 받을 수 있는 건가?’, ‘얼마나 받을 수 있지?’ 헷갈릴 때가 많죠. 하지만 LTV, DTI, DSR 이 세 가지만 잘 이해해도 대출 가능 금액을 대략적으로 예상할 수 있어요.
1. LTV(주택담보대출비율) – 집값 대비 얼마나 빌릴 수 있을까?
**LTV(Loan To Value ratio)**는 집값 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미해요.
즉, 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌릴 때, 집값의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지를 나타내는 지표죠.
✅ 예시:
- 5억 원짜리 집을 사려고 하는데, 은행에서 4억 원을 대출받는다면 **LTV는 80%**가 돼요.
- 만약 LTV가 60%라면, 5억 원짜리 집을 담보로 최대 3억 원까지 대출이 가능하다는 뜻이에요.
LTV 규제(2024년 기준)
- 무주택자, 1주택자:
- 비규제지역에서는 최대 70%
- 규제지역에서는 40~60%
- 단, 연소득 9,000만 원 이하 & 주택가격 9억 원 이하인 무주택세대주는 LTV 70%까지 가능 (최대 6억 원 한도)
- 생애 최초 주택 구입자: 집값의 80%까지 대출 가능 (최대 6억 원)
- 다주택자:
- 규제지역도 대출 가능 (LTV 30%)
- 비규제지역은 LTV 60% 적용
2. DTI(총부채상환비율) – 내 소득 대비 갚을 능력은?
**DTI(Debt To Income ratio)**는 내 연소득 대비 빚을 갚을 수 있는 능력을 나타내는 비율이에요.
즉, 1년 동안 갚아야 하는 주택담보대출 원리금과 기타 부채 이자 상환액을 연소득으로 나눈 값이에요.
✅ 예시:
- 연소득이 5,000만 원인데, 1년에 갚아야 하는 대출 원리금이 2,000만 원이라면,
- DTI = (2,000만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 40%
DTI 규제(2024년 기준)
- 투기지역, 투기과열지구: 40% 적용 (서울 강남, 송파, 서초, 용산)
- 조정대상지역: 50% 적용
- 그 외 지역: 60% 적용
- 생애 최초 구입자 & 서민 실수요자: 어디서든 60% 적용
3. DSR(총부채원리금상환비율) – 모든 대출을 포함한 대출 상한선
**DSR(Debt Service Ratio)**는 내가 가진 모든 대출을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 지표예요.
LTV와 DTI는 주택담보대출 중심이지만, DSR은 모든 대출(주택담보대출, 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등) 원리금을 합산해 계산해요.
✅ 예시:
- 연소득이 5,000만 원인데, 1년 동안 갚아야 할 모든 대출 원리금이 2,500만 원이라면,
- DSR = (2,500만 원 ÷ 5,000만 원) × 100 = 50%
DSR 규제(2024년 기준)
- 대출 총액이 1억 원 이상이면 DSR 40% 적용 (비은행권 50%)
- 즉, 연소득 5,000만 원이면 1년간 갚아야 할 원리금이 2,000만 원을 넘을 수 없음
- 전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 DSR 적용 제외
✅ 대출 한도를 높이려면?
- 연소득을 높인다.
- 매년 갚아야 할 원리금을 줄인다.
- 10년 만기 신용대출을 이용하면, 매년 내는 원리금 부담이 줄어 DSR 한도를 늘릴 수 있음.
DTI와 DSR, 뭐가 다를까?
DTIDSR
| 포함되는 대출 | 주택담보대출 원리금 + 기타 부채 이자 | 모든 대출 원리금 합산 |
| 계산 방식 | (주택대출 원리금 + 기타 이자) ÷ 연소득 × 100 | (모든 대출 원리금) ÷ 연소득 × 100 |
| 적용 대상 | 주택담보대출 위주 | 모든 대출에 적용 |
| 규제 강도 | 상대적으로 약함 | 더 강력한 대출 규제 |
2024년부터 ‘스트레스 DSR’ 도입!
2024년부터는 ‘스트레스 DSR’이 도입돼요.
이는 미래 금리 인상을 미리 반영해 더 보수적으로 대출 한도를 줄이는 제도예요.
✅ 스트레스 금리 = 1.5%p~3%p 가산
스트레스 DSR 시행 단계
- 1단계 (2024년 2월 26일 ~ 8월 31일)
- 은행권 주택담보대출만 적용
- 스트레스 금리 1.5%p의 25%인 0.38%p 적용
- 주택담보대출 한도 2~4% 감소 예상
- 2단계 (2024년 9월 ~ 2025년 6월 30일)
- 신용대출 & 2금융권 주택담보대출도 포함
- 스트레스 금리 0.75%p 적용
- 수도권 주택담보대출은 1.2%p 적용
- 3단계 (2025년 7월 1일 이후)
- 스트레스 금리 100% 반영 (1.5%p~3%p)
- 대출 한도 더욱 축소
📌 정리 – 대출 받으려면 이렇게 준비하세요!
✅ 신용대출 받을 때
- 대출 총액이 1억 원 이상이면 DSR 40% 규제 적용
- 연소득이 높거나, 원리금 부담을 줄이면 대출 한도 증가 가능
✅ 주택담보대출 받을 때
- LTV, DTI, DSR 모두 고려해야 함
- 무주택자는 최대 70~80%까지 대출 가능
- 다주택자도 규제지역에서 LTV 30%까지 대출 가능
- DSR 40% 규제 유지 (1억 원 초과 대출 시 적용)
- 2024년부터 스트레스 DSR 추가 적용 → 대출 한도 더 줄어들 가능성 있음
대출 규제가 점점 강화되고 있으니, 대출을 받기 전 본인의 LTV, DTI, DSR을 꼭 체크하고, 대출 한도를 미리 계산해보는 것이 중요해요! 😊